Gérance de biens immobiliers

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Mandat de gérance

La gestion d’un immeuble rémunérée par des honoraires comprend certaines responsabilités de la part du mandant et du mandataire. Elles peuvent notamment être définies ainsi :

Les droits et les devoirs de la gérance comprennent :

  • Les démarches en vue d’assurer la location des locaux de l’immeuble, la conclusion, la résiliation et les changements à apporter aux baux à loyer, le contrat de conciergerie, les contrats divers existants, les constats des locaux lors de mutation, etc.
  • La représentation du propriétaire dans ses rapports avec les locataires, les employés attachés à l’immeuble ou les tiers.
  • Pouvoir est donné à la gérance de régler les différends avec les locataires et autres intéressés, à l’amiable ou par voie juridique, de conclure des arrangements ainsi que de reporter les droits découlant de ce pouvoir à des tiers.

La surveillance du règlement de maison

L’encaissement des loyers, frais accessoires et autres obligations découlant des baux à loyer :
La gérance donne valable quittance pour les paiements, poursuit les locataires en retard, requiert les expulsions, porte plainte pour des divergences avec les locataires et prend toutes autres dispositions nécessaires à une gérance ordrée.
Elle est autorisée également à confier le dossier à un avocat, après en avoir discuté au préalable avec le propriétaire.
Les frais et honoraires résultant de consultations, poursuites, expulsions, etc. sont à la charge du propriétaire, pour autant que ceux-ci ne puissent pas être récupérés auprès du locataire.

La conclusion des polices d’assurances, d’entente avec le propriétaire.

La commande du combustible et des réparations ou rénovations nécessaires. La gérance mandate des maîtres d’état, selon une liste établie par le propriétaire.
Elle est autorisée à faire exécuter toutes les réparations nécessaires et utiles.
Pour les travaux importants dépassant la compétence déterminée, elle consulte préalablement le propriétaire et lui soumet des devis comparatifs.

La tenue d’une comptabilité de tous les encaissements et dépenses, et la remise d’un décompte au propriétaire une fois par année au 31 décembre.
Ce dernier doit faire les observations éventuelles par écrit, dans les quinze jours, à défaut de quoi, l’extrait de compte est reconnu exact.
Les comptes et justificatifs sont à disposition du propriétaire en tout temps.

Le paiement, en prélevant sur les encaissements et dans la mesure où ceux-ci sont couverts, de toutes les dépenses relatives à l’immeuble, telles que les intérêts hypothécaires, les amortissements, les contributions publiques, les réparations, les frais d’exploitation divers, etc.

Etablissement annuel du décompte de chauffage :
La gérance est autorisée à facturer aux locataires les frais d’administration usuels, de demander le paiement des suppléments de chauffage etc. et de payer les différences en faveur des locataires.

Le paiement du solde en faveur du propriétaire, résultant des décomptes, sur le compte désigné par ce dernier.
Si les fonds disponibles ne suffisent pas à la couverture des dépenses prévues (par exemple à la suite de réparations importantes), le propriétaire devra verser les fonds nécessaires à la gérance.
Elle n’est pas responsable des conséquences dommageables découlant d’une non-alimentation du compte ou d’un défaut d’instruction donnée en temps utile.

Le propriétaire ne doit prendre aucun engagement avec les locataires au sujet des baux à loyer, des réparations ou de l’utilisation des locaux, sans en avoir informé préalablement la gérance.

Si le propriétaire utilise un crédit auprès de la gérance, il lui cède en même temps les loyers à encaisser jusqu’à concurrence du montant en question.

Les locataires paient tous les loyers, frais, contributions et autres versements résultants des baux à loyer, sur un compte au nom de la gérance, désigné par elle.

Le propriétaire paie à la gérance des honoraires calculés sur tous les encaissements, y compris sur le loyer des locaux qu’il occupe. Tous débours pour frais de publication, de poursuite, menus frais, etc. seront supportés par le propriétaire.

Des honoraires spéciaux, selon les recommandations établis par l’USPI (Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier), seront calculés :

Pour les travaux d’expertises, déclarations et comparutions pour les impôts, les recouvrements juridiques de loyers et règlements de sinistres, et comparutions devant l’autorité de conciliation et les tribunaux.

Pour l’activité de la gérance qui concerne les travaux d’entretien courant et de réparations d’installations, rémunérés à raison de 5 % (cinq pour cent) du montant de ceux-ci.

Pour les travaux importants ne découlant pas de l’entretien courant et pour lesquels la gérance s’occupe de :
l’examen et l’étude du programme de travail, la demande et la comparaison de devis, l’adjudication, la surveillance et la réception du travail, la vérification et le paiement des mémoires, les arrêtés des comptes, etc. les honoraires sont fixés par le tarif annexé et font l’objet d’un contrat séparé.

Si, lors de la reprise du mandat de gérance, par la location de plusieurs appartements vides ou résiliés, il en résulte un surcroît de travail.

Lors de modifications générales des loyers.

Pour tout autre travail dépassant les obligations contractuelles de la gérance.

Le propriétaire autorise expressément la gérance à percevoir auprès du locataire l’indemnité prévue par les tarifs professionnels, en cas de résiliation anticipée du bail.
Celle-ci reste acquise à la gérance.

La gérance s’engage à vouer tous les soins à l’exécution du présent mandat et à travailler dans l’intérêt du propriétaire.
Elle s’occupe d’une location pleine et durable, mais ne pourra être rendue responsable d’éventuelles pertes qui pourraient survenir à la suite du non-paiement de locations ou d’acomptes spéciaux par les locataires, ou de vacances dans les appartements, pour autant que le dommage soit survenu sans sa faute et qu’elle ait voué tous ses soins à l’exécution de son mandat.

La gérance n’assume aucune responsabilité pour les dégâts qui pourraient survenir à l’appartement par la faute ou la négligence de locataires ou de tiers, et ne répond pas du préjudice qui pourrait être causé de ce fait au propriétaire.

Mandat de mise en location

La gestion d’un immeuble rémunérée par des honoraires comprend certaines responsabilités de la part du mandant et du mandataire. Elles peuvent notamment être définies ainsi :

Définition

Les honoraires de mise en location d’un immeuble neuf constituent la rémunération due par le propriétaire au gérant, en raison de l’activité déployée par ce dernier, dans le but de faire d’un immeuble à l’état de projet, une entité économique nouvelle.

Activités

Les activités suivantes sont comprises dans le mandat de mise en location :

  • la consultation du gérant en tant que conseil immobilier.
  • l’établissement de l’état locatif.
  • la recherche de locataires et la conclusion des baux à loyer.
  • l’établissement d’un plan de publicité.
  • la recherche d’un concierge et l’établissement de son contrat d’engagement.
  • l’établissement d’un règlement de maison.
  • la mise en train des services généraux.
Rémunération

Les honoraires de mise en location sont fixés à 8.00% de l’état locatif net annuel.
Lorsque le mandat de mise en location s’accompagne d’un mandat de gérance, un rabais exceptionnel peut être accordé selon sa durée initiale.

Frais de dédommagement

Les frais de publicité et les débours sont à la charge du mandant, à raison d’une somme initiale fixée d’entente entre les parties. En cas de prévision de dépassement, la mandataire en informera le mandant.